世邦魏理仕:产业升级和城市更新下的北京写字楼市场
北京写字楼市场度过了租赁和买卖共同活跃的2016年,展望2017年,产业升级将继续推动写字楼需求格局的演变,而城市更新则将在供给侧为租户和投资者提供更多元的选择,租赁和买卖市场均蕴藏新机遇。
租赁市场
CBRE最新发布的报告《中国重点城市写字楼租户普查报告|2017 北京》呈现了北京写字楼市场2016年租户结构的演变和2017年需求展望:
金融业和TMT(科技/新媒体/电信)分别占北京甲级写字楼总存量的32%和15%,并且是新增租赁需求主要驱动力,但非传统金融和小型TMT公司面临一定的不确定性。专业服务业需求维持平稳。制造业和能源企业正搬离核心区域或者缩小办公面积。
外资企业是北京甲级写字楼存量中的主要租户群体,但内资租户占据了近年租赁活动中的大部分,未来将成为租赁需求的主引擎;内资租户的崛起有赖于金融(占内资租户面积44%)和TMT(占内资租户面积18%)行业的发展,相比之下,外资企业需求更为均衡。
2017年,从租赁活动来看,外资企业将逐渐搬离核心区域,租赁需求主要以续租和办公室整合为主;而内资企业则更积极的设立新的办公室,租赁需求则以扩租和办公室升级为主。

内外资租户租赁面积按行业分布(2016)

内外资租户租赁面积占比(2016)

未来主要租赁活动(2017)
从各商务区的行业分布看,金融业和TMT分别占北京金融中心金融街和TMT中心中关村的92%和70%。随着两大行业的蓬勃发展,金融街和中关村的行业集聚效应将进一步巩固,而两大行业在其他区域的比重也不断提升。

各商务区租户热点行业(2016)
各商务区展望(2017)
租户面积分析显示,大面积租户(5,000平方米及以上)占租户总数的4%及总租赁面积的31%。其中TMT公司和银行是多数派,分别占24%和18%,保险公司正迎头赶上。
买卖市场
而CBRE另一份最近发布的《北京房地产市场:2016年回顾和2017年展望》则指出了北京写字楼买卖市场的发展趋势:
在稳健的市场基本面支持下,北京依然是国内最受投资者青睐的市场之一,2016年大宗房地产交易总额占全国的21%,仅次于上海的51%。但由于业主惜售,核心区域的优质写字楼投资机会依然紧缺,写字楼买家逐步转向新兴商务区(如丽泽和通州)和商务园区寻找机会。
写字楼仍然是北京商业地产投资者的主要投资标的,占2016年大宗交易总额的63%。零售物业和酒店的投资活跃度有所回升,其中有相当一部分被倾向增值型资产的投资者收购并将其改造为办公楼。企业自用型买家表现活跃一直是北京商业地产尤其是写字楼大宗交易市场的一大特色,而以险资为代表的机构投资者在2016年异军突起则是另一新兴趋势,两者分别贡献大宗房地产交易总额的26%和29%。
受到国内利率低位运行和中央政府限制境外投资的影响,国内资本日趋流向北京等门户城市,因而使2016年写字楼的资本化率进一步压缩。而境外资本则相对谨慎,其购入额仅占在北京全年大宗交易总额的2%,且继续出售资产。