租金止跌回升三季度北京写字楼租售两旺
北京甲级写字楼租金在经历连续4个季度下跌后,今年第三季度开始回升。
据房地产服务商第一太平戴维斯监测的数据显示,今年第三季度,北京甲级写字楼租金环比增长0.2%,不包含物业管理费的净租金约为338.2元/平方米/月。空置率则环比下降1个百分点,至5.5%。
租金提升和空置率下降得益于三季度新增供应的减少以及部分行业和新兴业态强劲的租赁需求。
第一太平戴维斯提供的数据显示,今年三季度,北京甲级办公楼市场共有两个新项目竣工交付,分别是位于崇文门的哈德门广场东塔和位于亚奥区域的恒毅大厦,新增供应10万平方米,令北京全市甲级写字楼存量增至1030万平方米。但同期的净吸纳量却达到了近20万平方米。
第一太平戴维斯华北区市场研究及顾问咨询部负责人熊志坤说,尽管三季度有新增项目入市,但在活跃租赁需求的带动下,写字楼空置率有所下降,租金则开始止跌回升,这是市场比较积极的一个信号。三季度租金的回升和空置率的下降超出了市场预期。此前,市场普遍预测随着年内供应的增加,租金会保持平稳甚至小幅下降,空置率则会上升。熊志坤认为,三季度写字楼空置率环比出现下降,这和今年新增的写字楼总量不是很大有关,由于受各种原因,如停工令等因素的影响,可能导致了部分项目工期延长,部分写字楼项目延长入市,减少了供应。
此外,下半年来,租赁市场比较活跃,诸如金融街、中关村、望京、亚奥这些比较活跃的区域,需求比较旺盛,但供给有限,这使得写字楼市场预计到年底时仍会保持较低的空置率。具体而言,IT科技业和金融业强劲的租赁需求提振了北京写字楼三季度的市场表现。比如,IT科技业就占据了整个租赁市场成交量的近三分之一,金融业也占到28%。较大的租户如阿里巴巴在望京区域金辉大厦2.8万平方米的新增需求,泰康保险在崇文哈德门广场东塔占据7000平方米。
租金的回升以及空置率的下降,也带动了三季度写字楼大宗交易市场的活跃度,写字楼依然是大宗交易市场最受追捧的投资产品。据第一太平戴维斯的统计,今年前三季度,北京全市大宗投资市场共成交21宗,累计成交金额达305亿元,同比增长17.6%。其中写字楼共成交5宗,如合生创展集团(0754.HK)三季度以36.65亿元出售的位于东城区的合生国际大厦。
但写字楼市场预计会在未来一到两年内面临压力。熊志坤指出,未来两年北京将出现写字楼的供应高峰,丽泽、通州新兴区域的加速建设,都能为租户提供更多选择,届时将会推高全市空置率水平。“受资本投资热潮的推动,市场当中还有将酒店、商场等物业改造为写字楼的。”熊志坤表示,“加上共享办公方面市场竞争会更加激烈,也会迎来新的洗牌局面。办公场所的选址除了标准写字楼,还有工业园、购物中心、酒店的改造,预计会对甲级写字楼市场的租赁需求产生较大影响。”